Ipoteca Comercială în Rusia

Cuprins:

Ipoteca Comercială în Rusia
Ipoteca Comercială în Rusia

Video: Ipoteca Comercială în Rusia

Video: Ipoteca Comercială în Rusia
Video: Energbank rus 03 2024, Martie
Anonim
  • Ipoteca comercială - un instrument pentru achiziționarea de bunuri imobiliare pentru afaceri
  • Aspecte juridice ale ipotecii comerciale
  • Piața modernă a creditelor ipotecare din Rusia
  • Ce ne rezervă viitorul
Imobiliare comerciale la credit
Imobiliare comerciale la credit

Edward Hopper. Birou într-un oraș mic. 1953

Ipoteca comercială - un instrument pentru achiziționarea de bunuri imobiliare pentru afaceri

Ipoteca comercială este un împrumut emis de bănci pentru achiziționarea de spații nerezidențiale: spații comerciale, depozite, birouri și altele.

Ca și rezidențiale, ipotecile comerciale sunt furnizate împotriva securității proprietății cumpărate. Cu toate acestea, specificitatea acestei piețe este că acest tip de împrumut are scadențe destul de scurte și rate de dobândă relativ ridicate. Termenul pentru acordarea unui credit ipotecar pentru achiziționarea de bunuri imobiliare comerciale, de regulă, poate fi de maximum 10-12 ani, dar cel mai adesea băncile emit bani timp de 5-7 ani. De asemenea, un potențial împrumutat va trebui să efectueze o plată inițială de 30 până la 40% din valoarea totală a proprietății.

Desigur, banca își verifică cu atenție clienții, cerințele minime pentru obținerea unui credit ipotecar comercial sunt prezența unui sold profitabil și perioada de muncă pe piață de la 1 an.

Avantajele acestei metode de achiziționare de bunuri imobiliare comerciale pentru afaceri sunt că obiectul este utilizat direct pentru profit (închirierea de localuri, utilizarea pentru comerțul cu amănuntul, furnizarea de servicii etc.), astfel încât proprietatea imobiliară se plătește singură.

Aspecte juridice ale ipotecii comerciale

În prezent, legislația federală nu prevede înregistrarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile comerciale grevate de o ipotecă. Prin urmare, acordul ipotecar în acest caz se încheie pe baza regulilor generale ale Codului civil al Federației Ruse privind încheierea acordurilor, ținând seama de prevederile Legii federale „Cu privire la ipoteci (gajuri imobiliare)” din 16.07.1998 nr. 102-FZ. Rețineți că dreptul de a utiliza spații nerezidențiale ca garanție a fost stabilit prin această lege numai în 2009.

Conform cerințelor art. 9 din Legea federală nr. 102 dintr-un contract ipotecar trebuie să indice în mod necesar subiectul ipotecii, valoarea estimată a acesteia, natura, timpul și valoarea obligației de îndeplinit, care este garantată prin ipotecă.

Există, de asemenea, un punct foarte important aici. Legislația actuală nu permite ipotecarea imobilelor până în momentul cumpărării acestora. În consecință, imobilul trebuie mai întâi cumpărat (întocmiți un contract de cumpărare și vânzare), după care poate fi folosit ca garanție pentru obținerea unui împrumut de la bancă.

Piața modernă a creditelor ipotecare din Rusia

Mulți experți consideră că împrumuturile ipotecare comerciale din țara noastră sunt încă un ostatic al reasigurării băncilor: chiar și scăderea ratelor dobânzilor de după criză nu a devenit încă un stimulent pentru creșterea volumului creditelor emise.

În general, piața rămâne aceiași jucători principali - Sberbank, VTB 24 și RosEvroBank. Cu toate acestea, politica de creditare după criză a suferit modificări: cerințele băncilor pentru debitori s-au înăsprit serios. Ceea ce, desigur, nu contribuie la creșterea numărului de împrumuturi emise garantate de imobile comerciale.

Piața imobiliară comercială
Piața imobiliară comercială

Dave Knerler. Bancă. 2002

În ciuda tuturor, ipotecile comerciale din Rusia încep să se recupereze treptat. Ratele sunt acum la nivelul de 12-16%, ratele scad, deoarece nimeni nu va lua pur și simplu un împrumut la un procent mai mare. Suma avansului este de 20-40%. Cele mai favorabile condiții ale ratei dobânzii Sberbank 8-16% pe an, rata 20%, termenul maxim al creditului 10 ani. Și VTB 24 are cele mai stricte condiții - 18-26% și 50% avans.

Ratele dobânzii în majoritatea băncilor au scăzut de aproape 2 ori în ultimul an și au atins aproape nivelul de dinaintea crizei. Cu toate acestea, cerințele mai stricte și procedura dificilă de înregistrare încă sperie potențialii clienți.

La emiterea unei ipoteci comerciale, băncile rusești pot solicita o garanție care depășește suma oferită de 2 și, uneori, de 3 ori ca garanție pentru împrumut. În plus, instituțiile de credit, conform termenilor acordului, controlează pe deplin cheltuielile fondurilor primite de împrumutat. În același timp, băncile naționale doresc să atragă clienți cu un buget de achiziție imobiliar de peste 10 milioane de dolari, dar ei înșiși nu sunt gata să-și înmoaie condițiile.

Cu toate acestea, de la începutul anului 2011, a existat o ușoară creștere a cererii de către IMM-uri pentru ipoteci comerciale. În același timp, aproximativ jumătate din toate cererile sunt asociate cu dorința de a cumpăra un birou, 30% - spațiu comercial. Ideea este că este practic imposibil pentru antreprenorii ruși să cumpere o proprietate cu fonduri proprii. Mai mult, nu este posibil să se obțină o licență pentru anumite tipuri de activități dacă întreprinderea nu are spațiile corespunzătoare în proprietatea sa. În consecință, pentru ei, ipoteca este singurul instrument disponibil pentru a-și continua activitatea, ceea ce confirmă necesitatea dezvoltării ulterioare a ipotecii comerciale.

Ce ne rezervă viitorul

Evident, din moment ce există o cerere de bunuri imobiliare comerciale, inclusiv achiziționarea acestora sub ipotecă, care va crește treptat, pe măsură ce afacerea câștigă avânt după criză, atunci ipoteca comercială devine una dintre zonele promițătoare ale pieței de creditare ipotecară din Rusia. Este, de asemenea, evident că dezvoltarea economiei țării și îmbunătățirea climatului de afaceri, în general, depind de disponibilitatea și amploarea în masă a acestor împrumuturi.

Este foarte dificil să se facă previziuni cu privire la dezvoltarea ipotecilor comerciale în prezent.

Cu toate acestea, chiar și cu o nevoie atât de evidentă de proprietăți imobiliare în rândul antreprenorilor interni, viitorul ipotecilor comerciale în Rusia este clar incert. Mulți experți sunt de acord că este foarte dificil să se facă previziuni cu privire la dezvoltarea ipotecilor comerciale în acest moment. Cu un anumit grad de certitudine, putem spune doar că cererea pentru acest produs va crește, dar modul în care vor reacționa instituțiile de credit din Rusia este complet imprevizibil.

Bancherilor interni nu le place să își asume riscuri și se tem de tranzacțiile dificile, de regulă, băncile nu caută să arunce banii, ci așteaptă clienți solvabili, oferindu-le condiții standard. În țara noastră, creditele ipotecare comerciale sunt încă marile companii care au o anumită stabilitate financiară și garanții; întreprinderile mai mici sunt adesea ignorate pur și simplu de către bănci. Dacă băncile nu mai au încredere în afaceri, acest sector ipotecar va rămâne nemișcat pentru mult timp.

Băncile occidentale sunt mai active în acest domeniu, au mai multă încredere în întreprinderile mici și mijlocii. Acest lucru se datorează faptului că companiile occidentale își declară oficial toate veniturile, de aceea este mult mai ușor pentru organizațiile de credit să obțină informații fiabile despre situația financiară a unui potențial împrumutat. În acest caz, transparența activității de afaceri este cheia succesului și este necesar să ne străduim să facem acest lucru și în Rusia.

De asemenea, trebuie remarcat faptul că dezvoltarea pieței ipotecare comerciale pentru spațiile nerezidențiale este împiedicată de faptul că programele de credit oferite de băncile naționale sunt adesea pe termen scurt. Acest lucru se datorează în primul rând lipsei resurselor financiare pe termen lung ale băncilor. Prin urmare, pentru dezvoltarea pieței, este necesar ca băncile să strângă în mod activ fonduri de pe piața de capital. Acest lucru va ajuta la rezolvarea treptată a acestei probleme și va facilita obținerea de credite și va oferi un stimulent pentru acest sector de creditare comercială.

Recomandat: